- 精裝修新房的優(yōu)點
- 網(wǎng)商貸免息30天，在第30天還清怎么算利息？
- 被網(wǎng)絡電信后無力還款，要如何維權？
- 花唄“套路”曝光，大批年輕人主動關閉花唄，原因是什么？
- 二手房買賣套路多，怎么才能避免被坑
- 通過中介買二手房要注意六類陷阱
成都招商銀行前幾年實行的《隨借隨還》業(yè)務，現(xiàn)在停止辦理不說，關鍵是每年去還銀行一次的總數(shù)額帳上過一道都不說，關鍵是2012年就還進去借出來很難了，現(xiàn)金取不出來了啊，太沒人性，夠黑?。?！進去的錢只有通過消費比如裝修，買汽車等，他們還要上門求證拍照看消費記錄和合同來核實，還有種就是自動進入他門的消費易卡，就等同于，刷PS消費其他才行，每年都過一道錢，不是一兩萬的，那有那么多消費啊，坑人整人的招商銀行，前幾年簽定的合同基本無效，約束的是我們老百姓，他們單方面的想雜搞就雜搞，根本沒有誠信可言， 那管你是不是老客戶，那還存在隨借隨還這個項目品種啊，只進不好出了！我對銀行的這些做法很反感很失望，一切都是無規(guī)章的亂來，最終受害的都是老百姓承擔！
精裝修新房的優(yōu)點
新聞背景介紹：
今年2月，北青深一度報道了重慶二手房交易，100多名業(yè)主失去了總計價值過億元的房產(chǎn)。報道發(fā)出后，有浙江、江蘇等地的業(yè)主表示，他們正身處同樣的困境當中。
具體的是怎么樣的？
這批人員以中介店主、員工等身份，通過各種渠道收集業(yè)主信息，然后由其余人員偽裝成買家，將業(yè)主帶到某又某市級門店進行簽約。業(yè)主看到是大牌中介，出于對品牌的信任，所以很快便完成簽約，在所謂的買方支付約房款30%的首付后。
中介人員謊稱買家要辦理銀行按揭，引導業(yè)主將房產(chǎn)過戶兒，再過戶的第二天，買家轉手就將房產(chǎn)抵押出去，之后銷聲匿跡。
這批人員分工明確，在交易過程中各自擔任不同角色，以謀圖業(yè)主財產(chǎn)為目的，將業(yè)主引入精心布置的交易陷阱，手法嫻熟的令人膽寒。
除了上面的情況，還有哪些二手房買賣的？
1、中介“倒賣”的精裝房。
二手房，精裝房，一天沒有住過的房子，這種房有很大的可能是“倒房”，說白了就是房主急著用錢給放這種超低的價格，然后用超低的成本，用最差的材料裝出來，當下最主流的裝修風格，類似于售樓部的樣板間，專門對那些新婚的小年輕，尤其是九五后的小姑娘，就喜歡看外邊兒，但是里面都是紙糊的。
這種房子買完后就跟你一刀兩斷，電話一換，你也不認識我，我也不認識你。兩年以后，房子所有的缺點全都暴露出來了，這就是坑人的。
2、騙子找代持人。
騙子找個代持人付首付，簽合同，走房貸流程，騙子在簽訂了購房合同，拿到房產(chǎn)證之后呢，就會跑去銀行撤銷按揭，然后再拿著房產(chǎn)證去另外一家銀行申請抵押，之后拿錢跑路。
至于騙子為什么可以單方申請撤銷按揭，這是很多地區(qū)二手房交易過程當中的一個漏洞，銀行只需要對買方負責，雖然面前有三方參與，但是在按揭同意書下來之前，買方如果申請撤銷，按規(guī)定銀行是不能拒絕的，且不用告知賣方。
當然受害者們可以按照合同去******，但是往往沒有什么用，因為直接和賣家簽訂合同的不是騙子，而是代持人，代持人們也是這個事情當中受害的一環(huán)。
關于如何避免上當受騙，說一些我的看法：
第一，對于普通人來說，房產(chǎn)買賣經(jīng)驗不足，很容易被各種套路欺騙，所以買賣雙方在交易時一定要按正規(guī)流程交易，保障交易安全。
第二，除了團伙的無法無天的，中介也是難辭其咎，據(jù)業(yè)主了解涉案門店多次涉及民事***，但依舊能掛招牌營業(yè)，這個其實是有很大問題的。
第三，這次的惡劣程度對樓市影響很深，當買賣雙方都無法保證交易安全，那么對行業(yè)發(fā)展來說是非常不利，沒人敢買，沒人敢賣，樓市很可能就毀在這些人手里。
第四，無論交易流程多么正規(guī)，也不要把房子賣給代持的買家，更不要為了賺代持費幫別人代持房屋，否則一不小心就會背上巨額外債，更嚴重的還會影響征信，牽涉到刑事案件。
二手房買賣要注意哪些細節(jié)？
1、房屋是否出租抵押了，這個狀態(tài)一定要了解清楚，否則會影響房屋的所有權。如果房子抵押了，就不能過戶，也就是說付了錢也拿不到房產(chǎn)證，如果被租出去的話，“買賣不破租賃”，不能因為所有權變了就可以把租房子的趕出去，也就說不能立刻入住或者裝修的。
2、關于一些時間和細節(jié)一定要明確。
原房東戶口遷出的時間一定要明確，交房的時間要明確，防止賣家惡意的拖延。還有房屋設施和物品要有清單，或者拍一個做證據(jù)，以防呢以后精裝變成了毛坯。
稅費承擔一定要明確寫好誰來負責這些費用，還有一個要去查一下物業(yè)費有沒有交清楚，否則買回這些房之后會有很多的隱患。
網(wǎng)商貸免息30天，在第30天還清怎么算利息？
精裝修房方便入住，無需裝修，省時省力的優(yōu)點也吸引了相當多的買家。然而，當您享受裝飾精美的家庭的便利時，您是否仔細檢查過裝修精美的家中的“隱藏陷阱”?只有掌握一些細節(jié)，才能保證家庭未來的生活，及時發(fā)現(xiàn)問題，避免出現(xiàn)問題。下面，就由我們?yōu)榇蠹規(guī)淼?strong>精裝修新房的優(yōu)點及注意事項。
精裝修新房的優(yōu)點
1.與粗糙的房子相比，裝飾精美的房子不會浪費在裝飾、、的能量上。粗糙的房子將擾亂裝飾中的鄰居，并且將會出現(xiàn)房屋泄漏的問題。裝修精美的房子將更加環(huán)保，不會破壞房屋的公共部分，也不會與物業(yè)公司、相鄰。完成了房子并得到了關鍵。
2.每個人都知道裝修是一件耗時又麻煩的事情，有時會給裝修公司帶來一些不愉快的事情。房子的精美裝飾是開發(fā)商的專業(yè)裝修單位、專業(yè)室內設計師和監(jiān)督單位的整體建設。施工質量將更加安全，同時為業(yè)主節(jié)省寶貴的時間。
3.房子的裝飾將更加“經(jīng)濟”，因為裝飾由開發(fā)商組織并重組一次。統(tǒng)一購節(jié)省了許多中間環(huán)節(jié)，如倉儲、運輸，從而降低了成本并大大降低了成本。因此，開發(fā)商的裝飾比購買者自己的裝飾便宜。這相當于向銀行申請優(yōu)惠利率。業(yè)主購買房屋的初始費用也已降低。這種方式買家、開發(fā)商、裝修公司三方可以獲勝。
4.房屋可以預留房屋裝修，因為精裝房內部裝有六面體裝飾，硬包裝部分，軟裝部分可由業(yè)主自己完成。通過這種方式，您可以使用柔和的裝飾來提升您的個性，在專業(yè)設計后享受裝飾效果，并擁有一個可以充分體現(xiàn)您個性的空間。
精裝修新房注意事項
1.許多購房者經(jīng)常在看到漂亮的樣板房后決定是否購買房產(chǎn)，但他們沒有注意到他們在簽訂合同之前看到的樣板房，以及他們關閉房屋時看到的實際情況。許多地方存在差異，因此買家在簽訂購買合同時必須盡可能詳細。
2.精裝房的裝修標準、所有材料等級和品牌、環(huán)保等級、保修期、責任確定和房間更換、結賬和其他協(xié)議、詳細進入購買合同，以便為將來的索賠提供依據(jù)并嘗試避免使用“質量”，“高等級”和“不低于”之類的模糊詞語。
3.在房子的裝飾中，裝飾的細節(jié)是最重要的注意事項。在驗收時，一定要注意泄漏的、破解問題，注意接口部件，特別是一些隱藏在裝修中的隱藏項目，還需要使用一些常用的注意硬件等部件。質量，例如，地板是否不均勻、地磚是否有空鼓、木制家具和門是否變形等，是否木工是否做得仔細、油漆是否明亮等，見水、電、氣體、相關線路是平滑的。
4.根據(jù)國家規(guī)定，屋頂防水工程、具有防水要求，適用于浴室、室和外墻面防漏，保修期為5年;電氣管道、給排水管道、設備安裝改造工程，保修期為2年;其他物品的保修期由雇主和承包商協(xié)商確定。
以上就是由我們?yōu)榇蠹規(guī)淼木b修新房的注意事項。感謝您的閱讀。
被網(wǎng)絡電信后無力還款，要如何***？
天下是沒有免費的午餐這一說法的，不要異想天開，特別是網(wǎng)商貸這樣不靠譜的平臺，網(wǎng)商貸免息30，通常是按年計算的，也就是說他一年給你30天的免息，而你要還剩下的11個月的利息。畢竟不可能有人無緣無故借錢給你，而不需要你一分利息的。
網(wǎng)商貸的坑很多，不少人都上了當，一般來說，如果按日借款，期限為1~45天，利率一般是0.05%。如果按月借款，期限為3~12個月，利率為0.045%。如果你向網(wǎng)商貸了一筆錢，然后這30天的金額一般按12個月計算，你需要支付另外11個月的利息，也就是金額乘以利息，就是你需要償還的利息。
所以網(wǎng)商貸有免息30天，而你在第30天還清了這筆錢，那么也是需要支付相應的利息的，所以大家在借款的時候一定要了解清楚，特別是網(wǎng)商貸這樣的平臺，很多小眾的平臺很多陷阱，他們會設置很多優(yōu)惠活動引誘你去借款。
不得不說現(xiàn)在的社會壓力真的很大，同時物價也在飛漲，特別是現(xiàn)在的房價，很多人也因為買房裝修等，這是需要一大筆費用的，所以需要，而銀行的手續(xù)會比較麻煩，所以很多人會考慮在網(wǎng)上借款，網(wǎng)商貸有很多吸引人的活動，例如30天免息，秒通過，秒打款等等。
相比較銀行來說，網(wǎng)上的一些平臺是真的很方便，但是天上不會掉餡餅，網(wǎng)商貸是方便，但是網(wǎng)商貸很不安全，也有很多的陷阱，利息也很高，很多人因為無法還清網(wǎng)商貸的錢搞得家破人亡，很多小眾的網(wǎng)商貸平臺也就是變相的***，利息高的離譜。所以大家還是到正規(guī)的銀行辦理比較好，比較銀行是一個正規(guī)的企業(yè)，而且利息也不高。相對于網(wǎng)商貸來說，銀行真的是一個不錯的選擇，安全可靠，也不用擔心太多。
花唄“套路”曝光，大批年輕人主動關閉花唄，原因是什么？
首先銀行***你是基于你們之間產(chǎn)生的合法的借貸關系，如果銀行完成放款義務后你又被電信，那么銀行與你被電信沒有任何關聯(lián)，銀行的欠款還是需要還的，最好是跟銀行協(xié)商解決，否則將面臨被申請強制執(zhí)行的風險。其次如果是因為被騙和銀行有關聯(lián)，可以向***請求移送刑事，避免產(chǎn)生高額的滯納金和利息。
二手房買賣套路多，怎么才能避免被坑
相信大家都知道如今的支付寶，霸占移動支付市場的霸位，而對于支付寶其中的螞蟻花唄，是十分令人喜歡的。對于不少月光族來說，購物或者消費差點錢時，在螞蟻花唄里應應急是不錯的。但其實花唄的主題并不在阿里巴巴，花唄是由重慶一家小額公司螞蟻作為主體的。也就是說，花唄可能最初并不是由支付寶推出，但是一定是由支付寶發(fā)揚光大的。支付寶看準了當代年輕人的消費需求，慢慢更加趨向于超前消費，于是花唄在現(xiàn)在才能如此熱門。
今天小編講的是花唄“套路”被曝光！大批量年輕人主動關閉，幸虧早知道原因
在我們入不敷出時，只能選擇分期付款，花唄又賺了一筆利息錢。過度消費的人在分期之后依然捉襟見肘，他們只能用借唄、網(wǎng)貸來“拆東墻補西墻”。過度的“精致生活”只會讓自己一步一步走向深淵，最后各種債務“爆發(fā)”。雖然花唄為大多數(shù)的消費提供了極大的便利，甚至滿足了他們的購物欲望，如今卻有大量的年輕人選擇關閉花唄，他們是什么樣的人？他們?yōu)槭裁催x擇關閉花唄呢？
最近花唄的套路已經(jīng)被無情的解密了，人們發(fā)現(xiàn)，支付寶其實并不是那么良心，反倒是充滿了套路。很多人都想過花唄靠什么賺錢，才有了第一個季度凈賺四點五億，到了第三個季度就能達到前兩個季度總和的吸金能力。
其實花唄的還款日期就限定了花唄是一定會賺錢的?；▎h的還款日期為每個月的9號之前，但是我們知道，上班族的工資基本都定在15號之后，因為要限制工人不能隨隨便便就離崗。而9號之前，沒有工資是還不起花唄的，所以只能繳納利息。這樣一來，等到還了花唄又沒錢了，只能再次借花唄。
如此反復就把人套在了這個套路里，所以大批的年輕人如今已經(jīng)主動關閉了花唄。除了利用利息賺錢之外，花唄還和淘寶還有支付寶等一些其他平臺有合作，一旦有利用花唄在其他平臺交易，那么花唄就能收取一定的費用。如今花唄的賺錢的套路原因已經(jīng)被確認了，很多人才發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)被披著羊皮賺錢的花唄給騙了，虧得自己還那么相信花唄，認為他們良心。
網(wǎng)友1：你們說，我在花唄，上借3000塊錢花，然后明天又在有錢花上借3500塊錢還給花唄，500自己用，后天又在花唄，上面借4000塊錢。還給有錢花，大后天又在花唄上面接4500，這樣我們到死都有錢用，死了之后無兒無女就不用還錢了，你們說這事得通嗎？
網(wǎng)友:2：前幾年沒花唄的時候用！買個二手房要交個什么托管基金，當時錢都交首付了，要交三萬實在沒錢了，刷的分期，心想分12期，一個月才還3000多，當時一個月工資6000多還這點還是受得了的，結果沒多久開始裝修，各種交定金啊，預約款啊之類的，家里也出了點事，錢不湊手各種刷卡啊，到最后累計到一個月要還9000多！幸虧當時有兄弟陸陸續(xù)續(xù)還我錢，這個3000，那個5000才能勉強把每個月卡賬還完！當時談個女朋友也是個超能花錢的主，明知道那段時間我經(jīng)濟壓力非常大，還三天兩頭找我要錢買平衡車啊，買高檔衣服啊之類的，都快把我逼瘋了！天天提心吊膽的看著賬單，今天發(fā)了工資，明天卡里就沒錢了，有時候還能欠好幾千，臉到處借！熬了一年多終于全部還完了！當時還完最后一筆錢的時候真的是仰天長嘯！然后回來就把剪了！從此任何借貸絕對不碰！去你乃乃的借貸和！！！
網(wǎng)友3：我和你說吧、你去看她的交易記錄、絕對是，或者每個月你給他錢還花唄，我可能沒有全還，還了最低還款、再拿著你的錢去還其它、你去查你老婆看看有沒有、絕對是卡奴、一旦資金卡住全部***，包括封號，我哥和你老婆是一樣的情況、后來查出來大大小小5張、欠款大概在15萬左右，一直在轉盤子、越轉越大。轉到還不起，就蹦了。
通過中介買二手房要注意六類陷阱
從最開始的挑房選房再到交易過戶，你想知道的這里都有！?
看房之前，現(xiàn)在各大網(wǎng)站了解下二手房市場信息等。時間充沛后，提前一天，打電話給中介，你相中了哪些房子及看房的時間，另外說明下你對房子的要求，預算。一方面，中介會聯(lián)系你相中房子的業(yè)主，另一方面中介也會根據(jù)你的要求篩選他手里的房源，推薦符合要求的房子給你。
看房子的時候，注意下面幾點：
（1）一定要調查清楚業(yè)主賣房的原因，是著急用錢、工作變動還是小孩大了要換房等等這些需求。因為這決定了業(yè)主賣房子的心態(tài)，好不好砍價。有些業(yè)主人在外地，把房子出租出去了，中介說是和業(yè)主打好招呼，但是到了現(xiàn)場敲門敲半天，來了幾次，租客也不配合看房，這種類型很明顯就是先把房子掛著，不是誠心想賣的，那你就沒必要再看了。
（2）問清楚房子的學位有沒有使用，一旦用過了，就會鎖定三到五年，自己要是有小孩或者是未來自己賣房的話都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍價了。房子要是出租給租客住，或者租給別人開公司的，這種會比業(yè)主自住的類型要麻煩。因為合同法規(guī)定了“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”， 即買賣不破租賃，租客有優(yōu)先購買權，必須讓租客放棄。這一點在后期簽二手房買賣合同時候注意修訂條款，或者寫補充協(xié)議，以規(guī)避風險。
（3）房子是否有抵押，如果有，問清楚欠款多少，因為這個關系到你贖樓交多少擔保手續(xù)費和贖樓利息?，F(xiàn)在房子或多或少都要抵押欠款，除了那種很早之前買了，全款付清。但有些房子會被業(yè)主重新抵押，即使當時他很便宜買入，但是會做消費貸，遇到有些40平的老房子欠款160萬的都有。因此一些房子明面上掛的價格低但是實際購房成本很高。贖樓擔保手續(xù)費是欠款總額的1.2%，贖樓利息一個月大概是欠款額的1%，欠160萬的話，買方就要多承擔3.52萬的贖樓費。因此盡量考慮買紅本在手的房子，如果滿五唯一的還可以少交1%的個稅。（這一部分稅費后面講詳細的）?？偟膩碚f，如果房子抵押了欠款非常多，你和業(yè)主就必須好好砍價了，盡量減少成本。
（4）同一套房子，不要找好幾家中介去看。因為多家中介聯(lián)系業(yè)主，業(yè)主會誤以為自己房子很多人在看，覺得他房子不錯，他自己的心理價位就會高，但其實來來***都是你，會影響后面和業(yè)主砍價。
每次看完房子，讓中介給你列出所有的費項，包括契稅，個稅、贖樓費用、傭金（這個一般先標3%，后面可以談）方便自己做成本核算，比較不同房子，挑選性價比最高的一套。
如果你看的差不多了，挑選一個專業(yè)靠譜的中介，一定要靠譜！靠譜！靠譜！
重要的事情說三遍，因為這個決定了你以后買房的操心程度。
問合同、問手續(xù)流程都必須清楚到位的中介。
現(xiàn)在的中介入門門檻很低，不專業(yè)的中介絕對會增加你購房的暴躁心情天數(shù)。
3.確定目標房產(chǎn)
看了如此多房子，如何篩選呢？
第一考慮的是當然是價格，每個人都想買更大更好的房子，但是預算就這么多，因此要結合自己的經(jīng)濟能力去購置，有多少能力就辦多大事。購房成本包括各種稅費、中介費、贖樓費、的評估費等等，下表有一份中介公司提供的明細清單，對幾個大頭的費用下面會詳細講講。
這里討論的是滿2年的普通住宅，沒有增值稅的房子。
繳稅標準：首套90平及以下，計稅價×1%； 首套90平以上，計稅價×1.5%；二套房計稅價價×3%。
契稅由買家承擔，過戶當天交給不動產(chǎn)登記中心。這個是交給國家的錢，有繳費標準的，所以砍不了價。
計稅價是啥？
網(wǎng)簽的時候，在房管局登記備案的價格，即網(wǎng)簽價，作為計稅價。 各地標準以各地為主，有的地方，?成交價=網(wǎng)簽價=評估價。讓中介做低網(wǎng)簽價，可以合法避稅。
房管局參考市場行情，給房屋制定了一個最低評估價，作為房屋交易繳稅的最低基準價。網(wǎng)簽登記的價格是不能低于這個最低評估價的，通常這個評估價目前還跟不上實際的成交價（一般是7成），可以在不動產(chǎn)登記中心查詢，輸入房產(chǎn)證號號可查。
這里我再展開講講，成交價、網(wǎng)簽價、評估價都是什么鬼！？
成交價：
成交價是指購房者終支付給賣家的總金額，是房屋的實際成交的價格。 ?
網(wǎng)簽價：
房產(chǎn)交易都要進行網(wǎng)上簽約，一旦“網(wǎng)簽”成功，同一套房源無法再生成買賣合同，也就無法再售他人。所謂的“網(wǎng)簽價”就是指在房管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價格。網(wǎng)簽價不能低于房管局要求的區(qū)域低過戶指導價（最低評估價）。網(wǎng)簽價的高低即決定數(shù)的高低，也決定了交稅的高低。 ?
評估價：
評估價就是第三方評估機構（中介推薦或者銀行合作的評估機構），通過一定的方法對房產(chǎn)價值進行評估，終給出一個評估價。銀行會根據(jù)評估價的多少來放款，評估價越高，個人可以的額度也越高，首付的壓力就會小很多。所以，沒有三價合一之前，很多人會選擇故意把評估價做高，“高評高貸”，但是如果一旦被銀行發(fā)現(xiàn)，很有可能會被銀行拒絕，而且還有可能影響以后的，更甚者會被定為騙貸而被追究法律責任，所以大家對待評估價要謹慎，不要存在僥幸心理。 ?
（2）個人所得稅
滿五唯一免征！滿五唯一免征！滿五唯一免征！重要的話說三遍。滿五是指房子房產(chǎn)證從出證開始算時間滿5年，唯一是指家庭在深圳市唯一住房。買二手房最好選滿五唯一的，可以節(jié)省一筆個稅。 ?
不滿五年或者滿***唯一：
a）個人所得稅＝（計稅價-原登記價）*20%
或者 ?
b)個人所得稅＝（計稅價-增值稅）*1% ?
第一種征稅方式有個大前提，賣家必須提供完整、準確的房屋購入原值憑證， ?實際交個稅時，購房者可以二選一，哪種省錢用哪種。按規(guī)定，個稅和下面的增值稅應該是由賣家承擔的，但深圳是賣方市場，成交慣例一般都是買家承擔所有稅費，不過交易時可以協(xié)商，在合同中寫清楚就行。這個稅也是過戶那天交給不動產(chǎn)登記中心。 ?
（3）增值稅及附加
房子已經(jīng)滿2年，普通住宅免征增值稅。正常人都是買2年的房子，除非你有特殊情況，因為這筆稅真的很多！舉個例子，200萬的計稅價，單增值稅一項就10萬多。 房子未滿2年，增值稅及附加的征稅標準： 增值稅=計稅價÷（1+5%）×5.65%
（4）中介費
中介費通常報的時候都是3%，但是中介費是可以談的，在房屋總價高或者市場淡季的時候，中介費都有一定的議價空間，一般房子總價的1%-2%左右，小的中介公司，收費會低一些，可以談一口價，1萬，2萬。但小中介也有問題，靠不靠譜，有沒有保證，會不會收了錢不辦事或者辦事不牢靠。?
（5）贖樓費
贖樓是指原業(yè)主想出售房屋，但房產(chǎn)證還在抵押當中，出售前必須將還清、注銷抵押登記，并取回房產(chǎn)證才能在國土局過戶。如果業(yè)主自己不贖樓的情況下，通過擔保公司來贖樓產(chǎn)生的這部分費用叫贖樓費（一般最低收費3000元/單）。 ?
贖樓分為現(xiàn)金贖樓和額度贖樓：
* 現(xiàn)金贖樓：擔保公司直接自己拿一筆錢出來贖樓，贖樓時間相比額度贖樓要快，大概費用為欠款額的2.5%。如果業(yè)主自己有錢，讓其現(xiàn)金贖樓，萬萬不能用自己的錢幫他贖樓，風險很大。他要是沒那多錢還，讓他額度贖樓。
*額度贖樓:擔保公司作為擔保，從買方銀行得到一筆短期資金，用這筆短期資金來贖樓。在這期間產(chǎn)生擔保公司的擔保費，還有短貸利息費用，一個月的大概費用是欠款額的2.2%。這里提醒下，短期利息按照每天算的，如果銀行排隊緊張，放款慢，業(yè)主欠款又多的話，這筆錢數(shù)目就會很大，所以一定要挑好銀行，放款能快些的，或者是挑個欠款少的房子。
（6） 罰息
當提前還款贖樓，根據(jù)銀行的規(guī)定會有一定的罰息，各銀行罰息不一樣。賣方供樓滿三年的一般無罰息，不滿三年的一般罰息1-3個月，具體還要看當時跟銀行的合同約定。 ?
（7）評估費
辦一般要評估，費用幾百到幾千，這個可以談，交給評估機構。一般按照評估總額的萬分之五收，一般銀行都有推薦的評估公司。?
（8）按揭服務費
1500-2500塊/單，這錢給按揭服務公司，說實在的這個錢給的很冤，按揭員也沒干啥，就是打印了東西，帶著業(yè)主去公證處了。而且這些按揭公司都是和中介一個公司的，只是不同部門，或者所謂的合作公司，因此如果能和中介談，盡量把這個費用砍掉。 ?
總結下購房成本：
看房子先問中介，業(yè)主的心理價位、房子是否滿2年，滿2年的是否滿五唯一，欠款多少。
購房總成本=房價+契稅+個稅+增值稅+贖樓費+中介費+罰息+評估費+按揭服務費 ?
*未滿2年：契稅+個稅+增值稅
*滿2年的：契稅+個稅
*滿5年唯一：契稅
*紅本不在手，加一筆贖樓費（先按一個月算） ?
*未滿3年：可能有銀行罰息
252萬的房子，滿2年，欠款50萬，交了契稅1.9萬，個稅1.9萬，贖樓費6000塊，中介費3萬多，評估費1000元、按揭服務費1500元，公證費760元，所有費用差不多8.5萬-9萬。
自己算下月供，有公積金和商業(yè)，每個月月供是多少，算筆賬，然后與自己的月收入比較，算出最大能夠承受的月供值。根據(jù)月供，去砍砍價，一般砍個三五萬都沒太大問題，遇到著急用錢的業(yè)主，或者著急換房的，可以砍多點。 ?
另外，綜合考慮了戶型、朝向、通風、光、層高、裝修、周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理等因素后，篩選出最符合自己需求的最適合自己的房子。然后，就準備約業(yè)主啦。 ?
4.約業(yè)主前的準備工作
（1）先談好中介費
看好了房子，先跟中介談清楚中介費。避免下面這種情況發(fā)生：約了業(yè)主，各方面談的非常愉快，馬上要成交了，但由于中介費沒談妥，沒簽成合同。這會影響你和業(yè)主的關系，如果因為中介的原因沒談成，后期再約這個業(yè)主就難了。因此建議跟中介談妥了，再約業(yè)主。談不妥，就換個中介，反正中介大把！他做不了，你找其他人做。 ?
（2）提前預覽合同
讓中介提前將所有合同發(fā)過來，注意是所有合同，簽約當天不單只簽一份合同就完事的，包括二手房買賣合同、居間服務合同、資金托管協(xié)議、賣方產(chǎn)權確認書，每個中介公司提供的合同可能不一樣。為啥提前看合同這有利于我們摳合同條款的細節(jié)，以便我們事先草擬補充協(xié)議。因為中介的合同都是格式合同，很多條款規(guī)定都非常含糊，對于中介來說，越含糊越好成交，對于我們買家來說，當然是越細越好！對于合同沒有提到的必須寫到補充協(xié)議里，比如：房子帶租約，租約到幾月幾日，房租是多少，押金是多少，過戶之后租約怎么處理的？對于業(yè)主口頭承諾的，比如家私全送，滿五唯一，學位沒用過，戶口遷出，把你在意的都寫到補充協(xié)議里頭。
二、正式交易階段
二手房交易流程圖
1.約談業(yè)主（談判砍價）
二手房簽約前，雙方勢必會有一個價格的談判過程，在二手房交易過程中應該如何談價呢，有哪些砍價技巧呢？
買方應該： ?
1) 綜合市場價，提前對價格進行預估，確定自己能承受的最高價位。 ?
2) 不要一見面就談價，先和賣方聊聊天，將雙方的氣氛搞融洽，最后再談價。 ?
3) 知已知彼，了解賣方的心態(tài)和賣房原因，如果他急于出售變現(xiàn)，那么對殺價則非常有利。 ?
4) 將自己對房子滿意的地方列出一二，表示自己買房的誠意，賣方更愿意跟誠心買房的人談。?
5) 指出房子的不足和缺陷，不失時機地亮給賣家，說服其放低預期。但是要控制好度，不要一味地貶低，因為如果你說的這么爛，干嘛還要買它的房子呢？要針對房子的自身的問題提出，看下面的例子。 ?
6) 一定要讓賣方覺得你誠心買房子，但確實因為價格有些為難，希望他能做出一些讓步。
7) 必要時，雙方都互讓一步，確定一個雙方都滿意的價格，用自己能接受的價格買到自己喜歡的房子就好。
例子 ?
1) 說到地段，你可就其出價翻了一番來回擊，并用實際數(shù)據(jù)讓賣方無力反駁，勸說其應留有余地（提前掌握該小區(qū)歷史成交數(shù)據(jù)）； ?
2) 如果房子帶租約，你的回擊手段是你買二手房的主要考慮是自住而不是出租；或者租出去給別人開公司的這種，也是殺價理由，因為你要重新大幅裝修。
3) 如果學位已經(jīng)使用過的，也可以談，因為學位用過會鎖定3-5年，會影響自己小孩上學，就算沒有小孩，你可以說房子用來的投資，3年后會賣掉，影響下家接盤，不好賣。
4) 對于二手房，買家可以以不含裝修的價格來成交，挑剔其裝修無用或裝修陳舊等都會導致價格略有下調，以此來說服賣方減價。 ?
5) 對于欠款較多的房子，贖樓費用較多，（贖樓擔保費、短期利息、罰息等等）自己算筆賬，讓賣方去承擔贖樓相關的費用，這個在購房成本里頭也不少錢。
2.簽合同、交定金
約業(yè)主談的時候，讓他提供、房產(chǎn)證、結婚證等材料。 ?
1)看房產(chǎn)證
紅本在手的當然看原件啦，如果房子還有欠款抵押在銀行，就讓業(yè)主提供復印件。沒有房產(chǎn)證的房子直接PASS。賣方必須是房主，對他的房產(chǎn)證和，看號是否一致（當然先要看看是不是的，多半不會）。房本上看清楚權利人是有幾個，如果房屋有多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個簽的無效。如果任一共有權人不能到場，要提供經(jīng)過公證的《授權委托書》。如果是婚后購房，屬于夫妻共同財產(chǎn)，因此需要夫妻雙方到場簽字，如果媳婦來不了，簽約時要提供《配偶同意出售證明》。檢查結婚證日期和房產(chǎn)證日期，確認是婚前還是婚后財產(chǎn)。
房產(chǎn)證/復印件，最好自己拍照留存，方便后面比照。
2）合同簽訂時重點注意: l
@交易房屋的基本情況必須在條款中寫清楚，哪個小區(qū)哪棟哪房、房產(chǎn)性質用途是不是住宅，房產(chǎn)證號多少，是否有抵押，抵押欠款多少金額。交易房屋沒有產(chǎn)權***，也未被查封，賣方對該房產(chǎn)享有完全的處分權。 l
@房屋的租約現(xiàn)狀：房屋如存有租約。確認：月租金X元，租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日。賣方需于簽署《二手房買賣合同》前取得承租人放棄優(yōu)先購買權書面證明，否則視為賣方違約。 l
@注意遷移戶口問題。有時候買這二手房，就是為了孩子就近讀書問題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時遷出，我們的戶口也遷不進來，就會發(fā)生***。目的沒達到，那房子都等于白買。
@明確違約責任，每項主要義務都要有一一對應的違約責任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金。定下如果違約，賣方要承擔買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔守約方主訴訟費、律師費等等各種花費。 l
@檢查以下要點：定金數(shù)、首付、尾款等金額多少；稅費承擔者；用什么付款方式；首付的支付時間、條件；過戶的時間和條件；戶口什么時間內、條件遷走；是否占用學位；房屋內的設備如何處理，哪些是贈送給買家的，哪些是房主需要搬走等。 l
@明確每個操作的時間節(jié)點，不要含糊，只要賣方逾期了，就參照違約責任條款，逾期多少天，就要賠付多少錢。逾期超過多少天你可以要求退房，賣家賠付雙倍定金。 l
@ 關于定金，不要給太多，能顯示你的誠意就行，不要超過房產(chǎn)交易價的20%。為啥，因為我們剛需一般手里也沒太多錢，初次買房經(jīng)驗不足，如果你在后期或者征信出問題啦，社保沒滿足要求等等出現(xiàn)突***況，你不滿足購房資格的話，需要賠付雙倍定金給賣家，所以選擇一個你能最大承受的定金數(shù)額，購房都有風險的。在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。我們就給了5萬，你們按自己情況給。
@關于稅費，務必務必要寫清楚！?。?！哪個由賣家承擔，哪個由買家承擔，省的以后扯皮。深圳一般都是買家承擔所有費用，我的合同樣例里（1）-（23）項都是買家的，看到這里的時候覺得自己好弱勢。但不是絕對的，看你談判的結果，比如贖樓擔保費和短期利息可以讓賣家承擔。 l
@暫押個幾千、一萬在中介那里作為交樓押金。這個是干嘛的，防止業(yè)主網(wǎng)絡費、有線電視費、水電費、煤氣費、物業(yè)費等等雜費拖欠，務必結清才能交樓，否則就從這個交樓押金里頭扣，保障我們買家的權益。
3.房管局查檔
雙方簽訂紙質的二手房合同后，中介網(wǎng)上做網(wǎng)簽。務必要求中介盡快帶著業(yè)主去房管局（不動產(chǎn)登記中心）查檔，最好第二天就去，或者簽合同當天去。這一步很重要！不要跳過去，這個必須業(yè)主本人拿著房產(chǎn)證/復印件、去做。如果你很忙，可以讓中介看著，發(fā)產(chǎn)調表或者發(fā)微信給你看。如果不忙就一起去。
為什么查檔？查檔很重要！ ?
簽合同時，我們雖然看到了房產(chǎn)證/房產(chǎn)復印件，但是該房屋是否有存在抵押、查封等權利限制的情況，業(yè)主是否對我們有所隱瞞，我們是不清楚的，為了確保萬無一失，因此去交易中心拉產(chǎn)權信息，做最終確認。
舉例說明
如果一套房屋存在查封無法交易的情況，買家光憑看業(yè)主的產(chǎn)權證原件是無法發(fā)覺的。再比如說這套房本來就是有爭議的，而且已經(jīng)有到當?shù)氐慕灰字行牡怯涍^異議，那這時我們在房產(chǎn)證上也是看不出的。
產(chǎn)調表注意核對權利人姓名和號碼，是否一致，核對宗地號/房屋位置/房號是不是你買的那個房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、業(yè)主購入時間。 ?
5.買家做資金監(jiān)管
首付款一定不要直接把錢給賣家，一定要做資金監(jiān)管。資金監(jiān)管相當于房產(chǎn)界的支付寶，房子過戶到手，資金才會解凍給賣家。從雙方簽買賣合同到房產(chǎn)交易過戶完成，一般需要1至3個月的時間，為了避免中間出現(xiàn)幺蛾子，出現(xiàn)不必要的***，只有取資金監(jiān)管才能保證二手房交易資金安全，通過銀行專用賬戶對資金進行凍結，在沒有買賣雙方約定授權的情況下，其他人均動用不了資金。 ?
那么問題來了，我們該挑哪家銀行做呢？（資金監(jiān)管的銀行一般也是你的抵押銀行）
請?zhí)崆白龊勉y行調研，在你看房子的時候其實就可以做這一步，調查不同銀行的利率、額度緊張情況、審批速度的快慢程度。我們那時候去了中行、建行、農行等銀行，找了部的業(yè)務經(jīng)理咨詢，最終選的農行。額度緊張排隊放款慢的，就避開吧，要是你的房子需要贖樓，這個時間越長，你交的短期利息越多。
一般利率各家銀行都差不多，深圳市首套房普遍是基準利率上浮10%，有些個別到15%。不同支行的排隊情況也不一樣，你們可以多問幾家。農行蛇口支行的額度充足、組合貸的審快，尾款放款速度快是我們選擇的原因之一，另外客戶經(jīng)理人也很NICE、離家也近。當然他們還有一些消費貸產(chǎn)品，如果你將房子抵押在他們銀行，后期可以做個30萬的裝修貸，利息不是很高，還有“快e貸”。提前調研各銀行的房貸業(yè)務和消費貸業(yè)務，綜合考慮選一家適合自己的。
第二個問題，做資金監(jiān)管準備什么？
1）原件及復印件（借款人及配偶的）
2）戶口本（戶主頁和未成年小孩頁，如果是集體戶口的話，要公司的蓋章的那個戶口頁還有你個人的那張戶口頁）
3）近半年的銀行流水（負債月供的2倍，自助打印的記得要銀行蓋上公章）。打一份工資流水和一份最多的生活流水。
4）收入證明（負債月供的2倍，要蓋上繳納社保的公司公章），按最高額度打收入證明，可按年度收入打證明。
5）二手房買賣合同
6）定金收據(jù)、憑證
7）結婚證（配偶需到銀行簽字），配偶提供和戶口本，以及收入證明積銀行流水
關于銀行流水和收入證明，這里展開說下：
一般情況下，個人的銀行流水包括工資流水、轉賬流水、自存流水
1）工資流水 工資作為個人最穩(wěn)定的收入，也是銀行流水最重要的一個部分。工資流水是屬于銀行完全認可的個人收入證明，它體現(xiàn)了本人工作的穩(wěn)定性和保障性。 ?
2）轉賬流水 對于自由職業(yè)者或者是***工來講，其工資通常是通過轉賬來獲得的。因此，如果您的工資是通過柜臺、網(wǎng)絡或網(wǎng)銀轉賬的，那么需要有固定時間和固定金額的轉入，銀行也會認可。
3）自存流水 自存流水是指通過現(xiàn)金或者本人他行轉賬存入的流水，屬于有效流水。 ?
銀行流水不夠，該怎么辦（買房之前，一定做好流水，好看的流水^_^）
已婚的，個人的銀行流水不符合要求，您可以提供你們夫妻雙方的流水，只要夫妻雙方的共同流水符合銀行要求，銀行也是會給您審批下來的。
如果單身一族，或者兩公婆加一起還不夠，就手動做賬，老婆或者哥哥姐姐朋友每個月去ATM機取現(xiàn)金，固定一個日期現(xiàn)金存到你的里，留這筆錢待幾天，然后分幾次還給別人。
6.銀行出承諾函
提交了申請后，銀行會審批材料，時間大概1-2周左右吧，承諾函就會出來。這段時間你只需要等待就行，承諾函出來后會通知你的。只要你的征信沒有問題，社保繳納、銀行流水等材料符合要求，都沒啥大問題。如果萬一不好彩，材料不符合要求，那就再改再提交，如果這家銀行搞不定，就試試換一家銀行，讓中介幫忙解決。注意，承諾函是有有效期的，承諾函出來后，盡快辦理下一步手續(xù)。
7.贖樓
紅本在手的房子，跳過這一步。
下面說的是額度贖樓的情況：
銀行承諾函出來后，盡快讓中介通知業(yè)主去辦理贖樓手續(xù)，擔保公司會向銀行出具擔保函，申請贖樓款，如果沒有問題，審批手續(xù)在一周內即可完成。如果業(yè)主的征信有問題，可能會慢一點。審批通過后，就等待銀行放款，放款快慢主要看銀行額度緊張情況。注意！銀行批復贖樓款當日起算短期利息了，一直到尾款到賬日。
8.注銷抵押
擔保公司查到賬后1-2工作日，會去業(yè)主的原抵押銀行，取出原房產(chǎn)證，這一步買家不用管，中介和擔保公司會安排好。他們拿著原房產(chǎn)證，到房管局辦理注銷抵押登記手續(xù)。注意：未注銷抵押的房子是不能再次交易的！只有在完成房管部門的抵押登記注銷后，房子才算真正意義上的“身家清白”，才能進行產(chǎn)權轉讓。
9.遞件過戶
中介會聯(lián)系你安排時間去辦理過戶，去所在區(qū)的房管局（不動產(chǎn)登記中心）辦理。
遞交材料然后繳納稅費，契稅、個稅等等交易稅。所以過戶之前把稅費錢準備好，中介今天也會要求你準備好中介費。我們當時是先去的中介公司把中介費交了然后再去辦的過戶，那天花了大概11-12萬。把錢交了之后，不能立馬拿到新的房產(chǎn)證，要過5個工作日領新證。
10.取新房產(chǎn)證
在不動產(chǎn)登記中心辦理了遞件手續(xù)后，大約5個工作日可以領取新證，拿到紅本，馬上拍照留存電子版，然后拿到復印店掃描復印，多復印幾份，因為它馬上就到抵押銀行手里了，在你手里的時間就是這么短暫！以后你辦房產(chǎn)相關的手續(xù)，只能拿復印件證明了，直到你還完的那刻你才能重新見到它。離開不動產(chǎn)登記中心，中介和按揭員會帶著你去銀行辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)。辦完抵押后，就在家等最后尾款放款吧，別忘了贖樓利息的事，尾款放了之后，才截止收取費用。
我們都知道，中介在存量房交易市場中的作用不可替代，他們掌握了所有的二手房，也服務了所有的業(yè)主和購房者。但中介也存在良莠不齊，坑害消費者的的現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2013年以來，北京市房屋買賣居間合同***占全部居間服務類合同***的76%以上。
近年來，二手房市場持續(xù)活躍，居間***也逐漸增多。這其中除了交易雙方當事人違背誠實守信原則外，中介的一些不規(guī)范行為也是產(chǎn)生***的重要原因。經(jīng)過我們梳理，中介存在的問題主要有以下幾種：
一、虛宣傳
促成交易、賺取傭金是中介虛宣傳的原動力。例如將不符合免稅條件的房屋說成符合免稅條件，對不具有購房者個人的購房人，承諾解決購房資格等。
二、隱瞞房屋重大事實
房屋的重大事實會直接影響購房者決定，比如兇宅、房屋主體結構有問題。中介隱瞞重大事實會導致購房者在違背真實意愿的情況簽合同。
三、故意欺詐
中介為了賺取高額中介費，出現(xiàn)類似“一房二賣”的欺詐行為。
四、審核不到位
中介居間服務很重要的一部分就是審核房源，但部分中介在房源審核方面并未盡職盡責。如部分業(yè)主在掛牌時提供虛材料，中介未核實就掛牌交易。這種不嚴格的審核流程，致使交易***增加，甚至為合同提供了通道。
五、不履行告知義務
中介作為專業(yè)機構，在提供居間服務時，有義務向交易雙方告知合同重要條款。但現(xiàn)在的合同以制式合同為主，很多有關中介減責或免除責任的條款未顯著提示。
六、以口頭承諾代替書面
中介為了促成交易，經(jīng)常會允諾購房者的各種要求，比如保證過戶、幫助報哪里購房資格、提供服務等。但在簽合同時，卻以制式合同無法更改為由拒絕將所有承諾寫入合同。發(fā)生***時卻予以否認，而購房者也沒有足夠理由證明中介曾經(jīng)做過承諾。
買二手房，想避開中介不現(xiàn)實，但我們能做的還有很多，比如買賣過程中要核查中介公司是否有合法經(jīng)紀資質；充分了解意向房屋的物理情況和產(chǎn)權情況；合同條款要仔細查看，如有疑問應及提出，必要時可咨詢律師；付款時選擇第三方資金監(jiān)管，確保資金安全；所有票據(jù)要保留好，中介口頭承諾要形成書面附件等。
（以上回答發(fā)布于2016-04-13，當前相關購房政策請以實際為準）
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